Szerző: Ügyvédi Iroda
Ingatlanvásárlás során rendszeresen belefutunk az előleg és a foglaló egymással gyakran összekevert vagy szinonimaként használt fogalmával. De vajon mit jelentenek pontosan ezek a kifejezések és melyik szolgálja jobban az érdekeinket egy adásvétel során? Következő cikkünkben körbejárjuk a fogalmak közti hasonlóságokat és különbségeket.
Hasonlóságok: foglaló és előleg mint a vételár részei
Lakás vagy más ingatlan vásárlása esetén a vételár megfizetése jellemzően részletekben történik, melynek során az előre, azaz a teljes vételár kiegyenlítéséig megfizetett vételárrészletek előlegnek minősülnek. Ezek az összegek természetesen a vételár részét képezik, abba beleszámítanak. Ebből a szempontból – a jellemzően első vételárrészletként megfizetett – foglaló is egyfajta előlegként működik, szintén a vételár részét képezi, ugyanakkor az előleggel ellentétben a szerződés meghiúsulása esetén speciális funkciókkal bír.
Különbségek: a foglaló szankciós jellege
A foglaló és előleg közötti lényeges különbség akkor kerül előtérbe, ha az adásvétel valamiért (például mivel az egyik fél meggondolta magát) meghiúsul és ezért a feleknek a már megfizetett vételárrészletekkel egymás felé el kell számolniuk. Ilyen esetekben a foglaló egyfajta „büntetésként” funkcionál és mintegy szankcionálja azt a felet, aki miatt a szerződés meghiúsult. Amennyiben tehát a szerződés kudarca a vevő magatartására vezethető vissza, ő az adott foglalót elveszíti, míg a meghiúsulásért felelős eladó a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Ezzel szemben, ha a vételárrészletek előlegként kerültek megfizetésre, az eladó annak teljes összegét köteles a vevőnek visszafizetni az adásvételi szerződés meghiúsulása esetén, függetlenül attól, azért melyik fél felelős. Foglaló alkalmazása esetén különösen fontos továbbá, hogy a szerződésből egyértelműen kiderüljön, a felek adott vételárrészletet foglalónak tekintik, ellenkező esetben nem váltja ki a fenti hatásokat.
Melyiket érdemes kikötni a szerződésben?
A fentiek alapján egyértelmű, korántsem lényegtelen, hogy az adásvételi szerződésben foglaló vagy előleg kerül-e kikötésre. A foglaló mind az eladó, mind a vevő számára egyfajta biztosítékot jelenthet a másik fél szerződési szándékának komolyságát illetően, hiszen szerződő partnere kizárólag a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése árán táncolhat ki a szerződésből. További előnye, hogy a károsult félnek nem kell bizonyítania az őt ért kár mértékét, hanem automatikusan megtarthatja vagy éppen kapja vissza kétszeresen a foglaló összegét. Ugyanakkor a foglaló ezen tulajdonságai hátrányosak is lehetnek, amennyiben például a vevő lakásvásárlási hitelt vesz fel és a bank nem, vagy az előzetesen megállapítottnál kevesebb hitelt nyújt neki és emiatt a szerződés meghiúsul, ezáltal pedig elveszíti a foglalót.
Látható tehát, hogy a foglaló vagy előleg kérdésére adott válasz különösen ingatlan adásvételi szerződések esetén meghatározó jelentőséggel bír, hiszen a szerződés meghiúsulása esetén több millió forint sorsa múlhat azon, melyik alkalmazásában állapodtak meg a felek. Amennyiben az ingatlan-adásvételekben jártas, nagy szakmai tapasztalattal rendelkező ügyvédi iroda közreműködésével kívánja lebonyolítani ingatlan adásvételét forduljon hozzánk bizalommal, szakértő kollégáink készséggel állnak rendelkezésére.