Szerző: Ügyvédi Iroda
Jelen cikkünkben egy fontos jogszabályváltozásra hívjuk fel a figyelmet, melynek köszönhetően jelentősen könnyebb feltételek mellett folytathatjuk le garázs adásvételünket.
Amennyiben van rá lehetőség, kézenfekvő megoldásnak tűnik társasházi lakásunk vételekor garázst is vásárolni új otthonunkhoz. A közelmúltig azonban sok embernek okozhatott kellemetlen meglepetést, amikor azzal szembesült, hogy a mélygarázs a társasházi lakások tulajdonosainak (vagy akár egyéb, harmadik személyek) osztatlan közös tulajdonában áll. Ekkor ugyanis a garázs összes többi tulajdonosát elővásárlási jog illeti meg, azaz ha valamelyik tulajdonostárs úgy dönt, szeretné megvásárolni a garázst, akkor hiába választottuk ki azt magunknak már jóval előtte, mégis az elővásárlási jogát gyakorló tulajdonostárs lesz jogosult azt megvásárolni. A közelmúltban azonban az irányadó jogszabályok olyan módosítása látott napvilágot, mely számottevő könnyebbséget intézményesít mind a már létező, mind pedig a jövőben felépülő társasházak számára.
Álláshely
Régóta várt és jelentős előrelépés, hogy lehetségessé vált az egyes garázsok önálló ingatlanként, önálló helyrajzi számon történő feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban. Így, ha már nem osztatlan közös tulajdonban áll egy adott parkolóhely, elővásárlási jog sem áll fenn rajta. Nem lehet azonban automatikusan minden parkolóhelyet ilyen módon bejegyezni, csupán azokat, amelyek megfelelnek az álláshely fogalmának. Az álláshellyé válás feltétele, hogy három oldalról falak vegyék körül, illetve, hogy a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel legyen ellátva. Fontos, hogy a jelölésnek a padlón kell lennie, tehát az nem lehet például a mennyezeten vagy egy külön tájékoztató táblán; illetve tartósnak kell lennie, tipikusan nem minősül ilyennek például a vetített határoló jel, vagy a növényekkel körbekerítés. Megfelel azonban ezeknek a kritériumoknak a teremgarázsokban gyakran alkalmazott fehér felfestés, tehát már a csak ilyen módon jelölt álláshelyek is önálló ingatlanként bejegyezhetőek az ingatlan-nyilvántartásba, és mint ilyenek, elővásárlási jog nélkül értékesíthetők.
Hirdetményi közzététel
A másik jelentős újítás az elővásárlásra jogosultak értesítésére vonatkozik. Garázs rendeltetésű ingatlanoknál – tehát nem csak azoknál, amik megfelelnek az álláshely fogalmának, hanem minden garázs esetén – lehetőség van az új szabályozásnak köszönhetően arra, hogy az elővásárlási jogosultakat csak hirdetményi úton értesítsük. Nem kell tehát külön-külön minden egyes tulajdonostárshoz bekopognunk, hogy lemondó nyilatkozatát beszerezzük, ehelyett elegendő, ha a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan – ilyen az ügyvéd által ellenjegyzett irat – nyilatkozik, hogy a vételi ajánlatot a társasház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette az ajánlati kötöttség időtartamára. Ezzel a módosítással tehát várhatóan jelentősen egyszerűsödni és gyorsulni fognak a garázs adásvételi ügyletek a jövőben.
Lehetőség van ugyanakkor arra is, hogy ha túlságosan sok elővásárlásra jogosultat kellene értesíteni az adásvételről – hiszen egy teremgarázs esetén nem ritka a több tíz, de akár a több száz tulajdonostárs sem –, akkor az eladó az értesítések mellőzésével egyszerűen eladja a vevőnek az ingatlant. Ekkor a földhivatal felé igazolni kell, hogy „rendkívüli nehézség” miatt nem tudta értesíteni az elővásárlásra jogosultakat. Ebben az esetben azonban három éven belül bármelyik tulajdonostárs megtámadhatja az ügyletet, és megvásárolhatja az eladáskori áron a garázst. Ez nem csak azzal jár, hogy az ingatlanárak emelkedése miatt jóval több pénzért juthatunk ismételten garázshoz, de lehet, hogy lokációt tekintve is jóval kedvezőtlenebb opcióval kell beérnünk. Ennek ismeretében mindenképpen ajánlott felkeresni lakás, illetve garázs adásvételéhez egy ügyvédet, annak érdekében, hogy a szerződésre a jogszabály adta keretek között a legkedvezőbb módon kerülhessen sor.
Akár önállóan, akár társasházi lakással együttesen vásárolna garázst, forduljon hozzánk bizalommal, adásvételi ügyletekben jártas kollégáink készséggel állnak rendelkezésére!