Szerző: Ügyvédi Iroda
A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) nemrég bejelentett bővítése és a lakásépítési áfa csökkentése következtében a beruházási kedv és az új építésű lakások iránti kereslet jelentős növekedésnek indult az utóbbi időben.
Új építésű lakás vásárlása jó befektetés, azonban érdemes néhány kockázati tényezőt figyelembe venni és körültekintően eljárni az ingatlan adásvételi szerződés aláírása előtt.
- Az építkezés elhúzódása miatt (mely által a féléves földhivatali ún. függőben tartásos eljárási időből kicsúszik az ügylet) az esetek nagy részében a felek előszerződést kötnek, melyben a végleges adásvételi szerződés lényeges feltételeit (pl. vételár ütemezés) és megkötésének időpontját, valamint körülményeit is szabályozzák. Alapvető jogi kockázatként jelentkezik, hogy az új építésű (építés alatt álló) ingatlan adásvételi ügylet során az esetek jelentős részében az építési vállalkozó saját ügyvédje készíti el az adásvételi szerződést, és tekintettel az ügyvéd és az eladó között lévő hosszabb partneri viszonyra, nem minden esetben sikerül úgy kiegyensúlyozni a szerződést, hogy a vevők érdekei ne sérüljenek.[dt_gap height=”10″ /]
- Legtöbbször bizonyos vételár részletek is megfizetésre kerülnek az előszerződés alapján, tekintettel arra is, hogy ezeket az összegeket az építési vállalkozó fel kívánja használni az építési munkálatok és a kivitelezés során. Extrém esetekben az ingatlan teljes vételárának jelentős részének, akár 90 %-ának az átadására is kötelezik a vevőket az előszerződés alapján, amely jogi szempontból komoly problémát okozhat: a vevők még széljegyre sem kerültek (tehát a tulajdoni igényük a földhivatalhoz be sem érkezett), viszont az eladó adott esetben már elkölthette, illetve felhasználhatta a tőke jelentős részét, még a végleges adásvételi szerződés megkötése előtt! A fizetési ütemezés körültekintő meghatározása a korábbi ingatlanunk értékesítése, a kivitelezés során felmerülő problémák (munkaerőhiány stb.) miatti esetleges csúszás, valamint a tervezett hitelfelvétel szempontjából is jelentőséggel bírhat.[dt_gap height=”10″ /]
- Lényeges tényező továbbá, hogy a használatbavételi engedélyt mikor és milyen feltételekkel köteles az eladó (építtető) beszerezni, és hogy mindaddig a vevő mennyi vételárat fizet meg, az engedély hiányában ugyanis egy esetleges fennmaradási engedély beszerzése alaposan megnehezítheti az ügyletet.[dt_gap height=”10″ /]
- Fontos, hogy a műszaki átadás-átvétel is megfelelően szabályozásra kerüljön a szerződésben és annak mellékleteiben, hiszen egy jótállási, szavatossági igényérvényesítés során sem mindegy, hogy mi az ami „le van papírozva” és mi nincs…[dt_gap height=”10″ /]
- Ha bankhitelt is igénybe kívánnak venni a vevők, úgy fontos a társasház alapítása esetén az albetétesítés részletes szabályozása a szerződésben, hiszen a legtöbb bank ennek megtörténtétől teszi függővé a hitelnyújtást.[dt_gap height=”10″ /]
Összességében nagyon elővigyázatosan kell eljárnunk, amennyiben még csupán tervasztalon létező vagy építés alatt álló lakást kívánunk vásárolni, hiszen megfelelő szerződés hiányában könnyen előfordulhat, hogy a vevő tulajdonjog és pénz nélkül marad, ha az építési vállalkozónak (vagy cégének) nem marad fedezete.
Javasoljuk tehát, hogy amennyiben új építésű, vagy befejezetlen ingatlant kívánnak vásárolni, mindenképp ragaszkodjanak ahhoz, hogy Önök, mint vevők az ügyletet saját ügyvéddel készíttethessék elő és köthessék meg. Ha a vállalkozó mégis a megállapodásuk feltételéül szabja, hogy az általa hozott ügyvéd járjon el az adásvételnél, feltétlenül véleményeztessék a szerződést egy független ügyvéddel is!
Amennyiben a fentiekkel kapcsolatban bármilyen kérdése merülne fel, készséggel állunk rendelkezésére mind az adásvételi szerződés elkészítése, mind előkészített szerződés véleményezése kapcsán.
Vegye fel a kapcsolatot irodánkkal, kérje kollégáink segítségét!
Székhely: 1117 Budapest, Váli utca 4.
Mobil: +36 20 993-5371
Telefon: +36 1 786 2003
Hétköznap 9-18 között
E-mail: office@madarassy-legal.com
Kövessen minket a Facebookon is!