Szerző: Ügyvédi Iroda
A termőföld nem csupán gazdasági erőforrás, hanem nemzeti érték is Magyarországon, amelynek tulajdonlása, használata és öröklése kiemelt jogi szabályozás alá esik. Az elmúlt évek jogszabályi változásai alapvetően megváltoztatták a termőföldek öröklésének feltételeit, különös tekintettel a 2023. január 1-jétől életbe lépett új szabályokra, amelyek az osztatlan közös tulajdon visszaszorítását célozzák.
Magyarországon jelenleg több mint négymillió földtulajdonos van, és a mezőgazdasági művelésű termőföldvagyon több mint egyharmada osztatlan közös tulajdonban áll — mintegy kétmillió hektár –, amelyből több mint egymillió hektár öröklés útján került ebbe a helyzetbe. Ez a szétaprózódottság komoly akadálya a hatékony gazdálkodásnak, a beruházásoknak és a földhasznosításnak.
A termőföld fogalma a magyar jogban
Ahhoz, hogy megértsük a termőföld öröklésének különleges szabályait, először tisztázni kell, mit tekint a magyar jogrendszer termőföldnek. Az öröklési korlátozások és eljárások szempontjából a Földforgalmi törvény (Fftv.) definíciója a mérvadó.
A Földforgalmi törvény szerint mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül — a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül — minden olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva.
A zártkertek esetében a helyzet összetettebb: ha az ingatlan-nyilvántartásban valamelyik termőföldként definiált művelési ágban vannak nyilvántartva, akkor a termőföld öröklési szabályai vonatkoznak rájuk is.
Öröklés kétféleképpen: törvényes és végintézkedés alapján
A termőföld öröklésének egyik legfontosabb sajátossága, hogy az alkalmazandó szabályok alapvetően attól függenek, hogy az öröklés a törvényes öröklési rend szerint vagy végintézkedés (pl. végrendelet) alapján történik.
Törvényes öröklés esetén:
A Földforgalmi törvény szerzési korlátozásai nem vonatkoznak a törvényes öröklésre. Ez azt jelenti, hogy a törvényes örökös akkor is megszerezheti a termőföld tulajdonjogát, ha:
- Nem rendelkezik földműves státusszal
- Az örökléssel túllépi a birtok maximális méretét (300 hektár)
- Külföldi állampolgár (bár a gyakorlatban itt lehetnek adminisztratív nehézségek
Végintézkedés alapján történő öröklés esetén:
Ha az öröklés végrendelet alapján történik, és a megnevezett örökös nem olyan személy, aki törvényes örökös is lenne (vagy más törvényes örökös kiesése esetén azzá válna), akkor a termőföld megszerzésére már alkalmazni kell a Földforgalmi törvény korlátozásait. Ebben az esetben a tulajdonszerzéshez a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása is szükséges, és az örökösnek földművesnek kell lennie, valamint a birtok nem haladhatja meg a 300 hektárt.
Fontos megjegyezni, hogy ha a végrendeletben megnevezett örökös egyben törvényes örökös is lenne, akkor rá nem vonatkoznak a fenti szűkítő feltételek, annak ellenére, hogy végrendeleti örökös.
A földműves státusz jelentősége
A földműves státusz kulcsfontosságú a végintézkedés alapján történő öröklés esetén. Földműves az a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy vagy EU/EGT tagállami állampolgár, aki:
- Rendelkezik mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel, vagy
- Igazoltan legalább 3 éve folytat Magyarországon mezőgazdasági tevékenységet, vagy
- Legalább 25%-os tulajdonosa egy mezőgazdasági termelőszervezetnek, és személyesen részt vesz a tevékenységben
A 2024. július 9-i változás óta, ha a mezőgazdasági igazgatási szerv a jóváhagyást csak a földműves státusz hiánya miatt tagadná meg, az örökös feltételesen mégis megszerzi a tulajdont, azzal a feltétellel, hogy a tulajdonjog bejegyzését követő 1 éven belül megszerzi a földműves státuszt. Ha ezt elmulasztja, a földre az államot vételi jog illeti meg, de az örökös megfelelő ellenértékre jogosult.
Birtokelaprózódás megakadályozása
A 2023. január 1-jén hatályba lépett új szabályok célja az osztatlan közös tulajdon létrejöttének megakadályozása vagy gyors felszámolása. Ezek a rendelkezések kizárólag a 2022. december 31-ét követően elhunyt örökhagyók utáni törvényes öröklésre vonatkoznak.
Ha a törvényes öröklés eredményeként egy termőföldnek vagy egy termőföldön fennálló tulajdoni hányadnak több örököse lenne, az örököstársaknak a hagyatéki eljárás során kötelezően választaniuk kell az alábbi megoldások közül:
- Osztályos egyezség: Az örökösök megállapodhatnak a hagyaték felosztásáról úgy, hogy a termőföld egy örököshöz kerüljön.
- Átruházás: Az örökösök átruházhatják az örökrészüket egy másik örököstársra vagy a hagyatéki hitelezőre.
- Együttes értékesítés: Az örökösök közösen értékesíthetik a termőföldet egy harmadik személynek.
- Ingyenes felajánlás az államnak: Az örökösök felajánlhatják a földet ingyenesen a Magyar Állam javára.
Ha ezek egyike sem valósul meg a hagyatéki eljárás során, a közjegyző a termőföldet legfeljebb 5 éves időtartamra átmenetileg átadhatja az örökösöknek közös tulajdonba. Ezt a tényt (közös tulajdon rendezésének kötelezettsége) a földhivatal feljegyzi az ingatlan tulajdoni lapjára. Az örökösöknek 5 évük van a közös tulajdon megszüntetésére.
Ha az 5 éves határidő eredménytelenül telik el, a tulajdoni hányad(ok) kényszerértékesítésére kerül sor, amely általában a legkedvezőtlenebb kimenetel az örökösök számára.
Az örökösök speciális jogai és kötelezettségei
Művelési kötelezettség
A törvényes öröklés esetén az örökösöknek formálisan nem kell teljesíteniük a Földforgalmi törvényben előírt kötelezettségvállalásokat (pl. hogy a földet maguk használják, valamint nem hasznosítják más célra). Ugyanakkor egyes források említik, hogy a nem földműves törvényes örökösnek 1 éve van a földműves végzettség megszerzésére, bár ennek pontos jogkövetkezménye nem egyértelmű.
Az örökség visszautasítása
A Polgári Törvénykönyv alapján az örökös az örökséget visszautasíthatja. Fontos kivételt képez az általános szabály alól a mezőgazdasági vagyon: az örökös külön is visszautasíthatja a mezőgazdasági termelés célját szolgáló föld és a hozzá tartozó eszközök, állatállomány öröklését, feltéve, hogy nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel. Ez lehetővé teszi, hogy a gazdálkodással nem foglalkozó örökös mentesüljön a termőfölddel járó terhektől.
Kötelesrész
A kötelesrész az örökhagyó legközelebbi hozzátartozóit megillető minimum részesedés a hagyatékból. A kötelesrész mértéke a törvényes örökrész harmada, és főszabály szerint pénzben kell kiadni. Ha a kötelesrész kiadása termőföldben történik, a Földforgalmi törvény szerzési korlátozásai érvényesülhetnek.
Illetékfizetési szabályok termőföld öröklésekor
A termőföld öröklése esetén kedvezményes illetékszabályok érvényesülnek:
- Teljesen illetékmentes az öröklés, ha az örökös az örökhagyó egyenes ági rokona, házastársa, bejegyzett élettársa vagy testvére.
- Ha a hagyaték tárgya termőföld, az örökös az általános (18%-os) illetékmérték felét, azaz 9%-ot köteles fizetni.
- Ha a termőföldet öröklő személy családi gazdálkodó vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, még kedvezőbb, 4,5%-os illetékmérték vonatkozik rá.
Kapcsolódó eljárások és engedélyek
A termőföld öröklése több hatósági és közjegyzői eljárást foglal magában:
Hagyatéki eljárás
A folyamat az örökhagyó halálát követően a jegyző által felvett hagyatéki leltárral kezdődik, majd a közjegyző folytatja az eljárást. A közjegyző tájékoztatja az örökösöket a törvényi kötelezettségeikről is.
Földhivatali eljárás
Az örökösök tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős hagyatékátadó végzés alapján történik. A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatal földhivatali osztályához kell benyújtani.
Mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása
Erre csak végintézkedésen alapuló öröklés esetén van szükség, ha a végrendeleti örökös nem minősülne az örökhagyó törvényes örökösének. A hatóság vizsgálja, hogy az örökös szerzőképessége fennáll-e.
Tippek és tanácsok
- Ha termőföldet örökölt, még a hagyatéki eljárás előtt tájékozódjon a lehetőségeiről és kötelezettségeiről.
- Az osztályos egyezség rugalmas megoldást kínál az örökösök számára a hagyaték rendezésére.
- Ha több örökös van, érdemes mielőbb megállapodni a közös tulajdon megszüntetéséről, elkerülve a kényszerértékesítést.
- Ha több örökös van, érdemes mielőbb megállapodni a közös tulajdon megszüntetéséről, elkerülve a kényszerértékesítést.
- A termőföld külön visszautasításának lehetősége segíthet a nem gazdálkodó örökösöknek.
- Vegye igénybe jogi szakember segítségét a folyamat során, mivel a szabályok összetettek és gyakran változnak.
Összefoglalás
A termőföld öröklésére vonatkozó szabályok jelentősen megváltoztak az elmúlt években, különös tekintettel a 2023. január 1-jétől hatályos rendelkezésekre. A törvényes és a végrendeleti öröklés közötti különbségek, a földműves státusz szerepe, valamint az osztatlan közös tulajdon elkerülésére vonatkozó kötelezettségek mind olyan tényezők, amelyeket figyelembe kell venni a termőföld öröklése során.
Az átgondolt tervezés és a szakértői segítség igénybevétele elengedhetetlen ahhoz, hogy az örökösök a lehető legjobb helyzetbe kerüljenek, és elkerüljék a nem kívánt jogkövetkezményeket, mint például a kényszerértékesítést vagy az illetékfizetési kötelezettséget.