Szerző: Ügyvédi Iroda
A lakásépítési áfa csökkentése és a családi otthonteremtő program (CSOK) keretében az állam által kiutalható lakásvásárlási kölcsön összegének jelentős megnövelése folytán a beruházási kedv és az újépítésű lakások iránti kereslet jelentős növekedésnek indult az elmúlt hónapokban.
Anélkül, hogy a lelkesedésünkből vagy vállalkozó lendületünkből veszítenénk, érdemes jó néhány kockázati tényezőt figyelembe venni mielőtt az elénk tolt ingatlan adásvételi szerződést aláírnánk.
Kockázatok
Az újépítésű (építés alatt álló)
ingatlan adásvételi ügylete jogi szempontból rejthet veszélyeket a vevőkre nézve, hiszen az esetek jelentős részében az építési vállalkozó saját ügyvédje készíti el az adásvételi szerződést, és tekintettel az ügyvéd és az eladó között lévő hosszabb partneri viszonyra, nem minden esetben sikerül úgy kiegyensúlyozni a szerződést, hogy a vevők érdekei ne sérüljenek.
Az építkezés elhúzódása miatt (mely által a féléves földhivatali un. függőben tartásos eljárási időből kicsúszik az ügylet) az esetek nagy részében a felek előszerződést kötnek, melyben a végleges adásvételi szerződés egyes feltételeit (pl. vételár ütemezés) és megkötésének időpontját és körülményeit is szabályozzák.
Túl nagy vételár, túl korán…
Legtöbbször bizonyos vételár részletek is megfizetésre kerülnek az előszerződés alapján, tekintettel arra is, hogy ezeket az összegeket az építési vállalkozó fel kívánja használni az építkezés során. Olyan extrém eset is előfordult már, hogy az ingatlan teljes vételárának nem kevesebb mint 90%-a átadásra került az előszerződés alapján, amivel az a probléma, hogy a vevők még széljegyre sem kerültek (tehát a tulajdoni igényük a földhivatalhoz be sem érkezett), viszont az eladó adott esetben már elkölthette, illetve felhasználhatta a tőke jelentős részét még a végleges adásvételi szerződés megkötése előtt!
Az sem mindegy, hogy a használati engedélyt mikor és milyen feltételekkel köteles az eladó (építtető) beszerezni, és hogy mindaddig a vevő mennyi vételárat fizet meg, az engedély hiányában ugyanis egy esetleges fennmaradási engedély beszerzése alaposan be tud kavarni az ügyletbe.
Ha fellép valami „gikszer”…
Fontos hogy a műszaki átadás, átvétel is megfelelően szabályozásra kerüljön a szerződésben és annak mellékleteiben minden apró részletre kiterjedő mértékben, hiszen egy jótállási, szavatossági igényérvényesítésben nem mindegy, hogy mi az ami „le van papírozva” és mi nincs…
Ha bankhitelt is igénybe kívánnak venni a vevők jó, ha szigorúan szabályozzák a szerződésben társasház alapítása esetén az albetétesítést, hiszen a legtöbb bank ennek megtörténtétől teszi lehetővé a hitelnyújtás.
Összegezve: egy jó szerződés, benne a jó vételár ütemezéssel felvértez a legrosszabb eshetőségre: ha valamiért az ügylet beborul.
Ennek hiányában, könnyen előfordulhat, hogy a vevő tulajdonjog és pénz nélkül marad, hiszen ha az építési vállalkozónak (vagy cégének) nem marad fedezete akár jó pár éves pereskedés után is hiába lobogtatja a vevő a jogerős bírósági végzést, hogy jogosult lenne végrehajtatni az általa kifizetett vételár részleteket, hiszen a gyakorlatban ilyen esetekben a végrehajtás sikerének meglehetősen alacsony az esélye (gondoljunk bele hány hitelező bank szerepelhet az ügyletben, akik az első zálogjogi ranghelyeik folytán a vevők előtt lesznek kifizetve…).
Javasoljuk tehát, hogy amennyiben újépítésű, vagy befejezetlen ingatlant kívánnak vásárolni, mindenképp ragaszkodjanak ahhoz, hogy Önök, mint vevők az ügyletet saját ügyvéddel készíttethessék elő és köthessék meg.
Ha a vállalkozó a megállapodás feltételéül szabja – esetleg kedvezménnyel vagy ingyenes ügyvédi eljárással győzi meg Önöket, – hogy az általa hozott ügyvéd járjon el az adásvételnél, mindenképp véleményeztessék a szerződést egy az ügyletben érdektelen, független ügyvéddel is.
Ha bármi kérdésük merült fel, vagy segítséget szeretnének kérni a fenti témában, forduljanak szakértő csapatunkhoz bizalommal!
Vegye fel a kapcsolatot irodánkkal, kérje kollégáink segítségét!
Székhely: 1117 Budapest, Váli utca 4.
Mobil: +36 20 993-5371
Telefon: +36 1 786 2003
Hétköznap 9-18 között
E-mail: office@madarassy-legal.com
Kövessen minket a Facebookon is!