Szerző: Ügyvédi Iroda
Gyakran találkozunk azzal a mondással, hogy a haszonélvezeti jog „erősebb” a tulajdonjognál. De vajon tényleg így van-e, meg tudja-e például akadályozni a haszonélvező az ingatlan eladását?
Mi a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog kérdéskörével leggyakrabban ingatlanokkal kapcsolatban találkozunk, ezért – bár fontos megjegyezni, hogy haszonélvezet ingó dolgokon, sőt jogokon és követelésen is fennállhat, a továbbiakban a haszonélvezetet csak ingatlanokhoz kapcsolódóan mutatjuk be. A haszonélvezeti jog tehát egyfajta ingatlanon fennálló teher, éppen úgy, mint például a jelzálogjog vagy elidegenítési és terhelési tilalom.
Főszabály szerint az ingatlan tulajdonosa jogosult az ingatlant birtokában tartani, használni, hasznosítani (pl. bérbe adni), azzal rendelkezni (pl. eladni). Előállhat azonban olyan helyzet, amikor a használat, hasznosítás joga nem a tulajdonost, hanem egy másik személyt illet meg, ő a haszonélvező. A haszonélvezet a leggyakrabban szerződéssel jön létre, azaz a felek megállapodnak, hogy haszonélvezetet alapítanak. Öröklés útján is létrejöhet a haszonélvezet, tipikusan ilyen az özvegyi jog, amikor a leszármazó mellett öröklő házastársnak haszonélvezeti joga keletkezik az örökhagyóval közösen lakott lakáson.
Mit tehet és mit nem a haszonélvező?
Amennyiben az ingatlanon haszonélvezet áll fenn, úgy elsődlegesen a haszonélvező jogosult az ingatlan használatára, hasznosítására, a tulajdonos csak olyan mértékben teheti ezt meg, amilyen mértékben a haszonélvező ezt a jogát nem gyakorolja. Ebben az értelemben tehát mondhatjuk, hogy „erősebb” a haszonélvezet a tulajdonjognál.
A haszonélvezeti joggal azonban számos kötelezettség is jár, illetve a haszonélvezeti jogosult jogait a tulajdonos jogai is korlátok közé szorítják. Így például a tulajdonos jogosult – nem visszaélésszerűen – ellenőrizni a haszonélvezet gyakorlását. A haszonélvező pedig köteles az ingatlant rendeltetésszerűen használni, illetve a rendkívüli javítások kivételével a kötelezettségek, költségek viselése is őt terheli. Ezen kívül csak kivételesen alakíthatja át, változtathatja meg az ingatlant, illetve nem rongálhatja azt meg.
Eladható-e az ingatlan haszonélvezettel terhelten?
Bár a használatra és hasznosításra a haszonélvező lesz jogosult, a rendelkezési jog továbbra is a tulajdonost illeti meg. Azaz a tulajdonos bármikor jogosult eladni, elajándékozni az ingatlant. Ehhez pedig nincs szükség a haszonélvező hozzájárulására. Érdemes figyelni azonban arra, hogy a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltozást követően is fennmarad. Amennyiben tehát haszonélvezettel terhelt ingatlan képezi a jogügylet tárgyát és a haszonélvezeti jog jogosultja nem mond le a haszonélvezeti jogáról, úgy azzal kell számolni, hogy az ingatlant a vevő csak olyan mértékben tudja használni, hasznosítani, amilyen mértékben a haszonélvező erre nem tart igényt.
A fentiek alapján a haszonélvező meggátolni nem tudja, ugyanakkor nagymértékben megnehezítheti az ingatlan eladását, ha nem mond le a haszonélvezeti jogáról, mivel a gyakorlatban meglehetősen nehéz olyan vevőt találni, aki szívesen venne haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant szeretne átruházni, vásárolni, haszonélvezet bejegyzésével vagy törlésével kapcsolatos kérdése van? Forduljon Irodánkhoz bizalommal, szakértő kollégáink állnak szíves rendelkezésére.