Szerző: Ügyvédi Iroda
Az ingatlanvásárlás életünk egyik legnagyobb pénzügyi döntése, amelynek központi dokumentuma az adásvételi szerződés. Ennek megfelelő előkészítése és szakszerű elkészítése kulcsfontosságú mindkét fél számára, hiszen egy rosszul megfogalmazott szerződés komoly anyagi és jogi következményekkel járhat. Ez az útmutató segít eligazodni az adásvételi szerződések világában, bemutatva a legfontosabb tudnivalókat és gyakori buktatókat.
Miért Kulcsfontosságú az Adásvételi Szerződés Megfelelő Előkészítése?
Az ingatlan adásvételi szerződés megfelelő előkészítése az ingatlanvásárlás egyik legkritikusabb mozzanata. A nem kellően átgondolt vagy hiányosan elkészített szerződés mindkét fél számára súlyos anyagi és jogi következményekkel járhat. Egy átlagos ingatlan-tranzakció során a vevők gyakran életük legnagyobb pénzügyi döntését hozzák meg és teljes családi megtakarításaikat fektetik be, míg az eladó legértékesebb vagyontárgyát adja el, éppen ezért elengedhetetlen a megfelelő jogi védelem biztosítása mind a két fél számára.
Az ingatlanvásárlás legnagyobb anyagi és jogi kockázatai
Az ingatlanügylet során számos kockázattal kell szembenézni. Az egyik legjelentősebb veszély a tulajdoni lapon nem szereplő, de az Ingatlan vonatkozásában fennálló jogok vagy igények, így különösen harmadik személyek elővásárlási joga lehet. Szintén komoly kockázatot jelent a nem megfelelően rögzített fizetési ütemezés, vagy banki finanszírozás esetén a kiválasztott bank által előírt kötelező tartalmi és alaki feltételek elmulasztása, amely a kölcsön folyósítását megakadályozhatja.
Mit veszíthet egy rosszul előkészített szerződéssel?
Egy szakszerűtlenül összeállított adásvételi szerződés esetén a vevő elveszítheti a foglaló összegét, vagy akár a teljes vételár is veszélybe kerülhet. Az eladó szempontjából pedig fennáll a veszély, hogy az ingatlan tulajdonjogát úgy ruházza át, hogy a teljes vételárhoz nem jut hozzá. Ráadásul a hibásan megfogalmazott szerződéses feltételek később jogvitákhoz vezethetnek, amelyek költséges és hosszadalmas pereskedést eredményezhetnek.
Hogyan védi meg érdekeit egy szakszerű szerződés?
A megfelelően elkészített adásvételi szerződés részletesen szabályozza a felek jogait és kötelezettségeit, egyértelműen rögzíti a fizetés, a birtokbaadás, illetve egyéb, a felek által lényegesnek tekintett feltételeket. Biztosítja a vételár biztonságos megfizetését, valamint garantálja a tulajdonjog zavartalan átszállását. Egy szakszerű szerződés kitér olyan részletekre is, mint a közműátírások menete vagy az esetleges rejtett hibákkal kapcsolatos szavatossági igények érvényesíthetősége. A körültekintően elkészített szerződésen túl pedig Irodánk biztosítja a teljes folyamat során a megfelelő szakmai támogatást, felmerülő kérdések megválaszolását és az esetlegesen felmerülő váratlan problémák kezelését.
Az Adásvételi Szerződés Kötelező Tartalmi Elemei
Szerződő felek adatai és azonosításuk
A szerződésben pontosan fel kell tüntetni mindkét fél természetes azonosító adatait, beleértve a születési nevet, születési helyet és időt, anyja nevét, személyi számát, adóazonosító jelét és lakcímét. Cégek esetében a cégnevet, székhelyet, cégjegyzékszámot, adószámot és a képviseletre jogosult személy adatait kell megadni. Az állampolgárság feltüntetése szintén kötelező elem, hiszen külföldi állampolgárok esetében további engedélyekre lehet szükség.
Ingatlan pontos meghatározása és paraméterei
Az ingatlan azonosításához minimálisan szükséges a település neve és a helyrajzi szám, valamint természetbeni cím feltüntetése. Az ingatlan jellegét, alapterületét és főbb paramétereit szintén érdemes rögzíteni. Társasházi lakás esetén a közös tulajdonból való részesedés arányát és az esetleges külön tulajdonban álló elemeket (pl. tároló, garázs) is meg kell határozni.
Vételár és fizetési feltételek rögzítése
A vételár pontos összegét számmal és betűvel is ki kell írni. A fizetési ütemezést részletesen meg kell határozni, rögzítve a foglalót, az esetleges előleget és a fennmaradó vételárrészletek megfizetésének határidejét. A fizetés módját (készpénz vagy átutalás) és az esetleges részletfizetés feltételeit szintén szabályozni kell. Banki hitel igénybevétele esetén külön rendelkezéseket kell beépíteni a szerződésbe.
Birtokbaadás feltételei és időpontja
A birtokbaadás időpontját és feltételeit egyértelműen meg kell határozni. Tekintettel az azonnali utalási rendszerre manapság célszerű rögzíteni, hogy a birtokbaadás a teljes vételár megfizetésével egyidejűleg történik. A birtokbaadási jegyzőkönyv készítésének követelményét szintén érdemes előírni. A szerződésben ki kell térni a közüzemi mérőórák leolvasására és az ezzel kapcsolatos költségek viselésére is.
Kritikus Pontok az Adásvételi Szerződésben
Tulajdoni lap ellenőrzése és értelmezése
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás közhiteles dokumentuma, amely három részből áll. Az első rész tartalmazza az ingatlan alapadatait, a második rész a tulajdonjogra és egyéb jogokra vonatkozó bejegyzéseket, míg a harmadik rész a terheket rögzíti. A lakásvásárlás előtt elengedhetetlen a tulajdoni lap alapos áttekintése, különös tekintettel a tulajdonosi kör és a bejegyzett terhek ellenőrzésére. Ingatlan adásvétel során amennyiben társasházi lakásról van szó, az ingatlan tulajdoni lapjának ellenőrzésén túl elengedhetetlen a társasház törzslapjának ellenőrzése is, amely adott esetben rögzítheti a tulajdonostársak elővásárlási jogosultságát vagy éppen a Társasházat összességben érintő terheket.
Terhek és jogok tisztázása
Az ingatlanon fennálló terhek (például jelzálogjog, végrehajtási jog) és egyéb jogok (haszonélvezet, elővásárlási jog) jelentősen befolyásolhatják az adásvételt. A tehermentesítés folyamatát és feltételeit részletesen szabályozni kell a szerződésben különösen akkor, ha banki finanszírozással valósul meg az ügylet. Az elővásárlási jog esetén pedig be kell tartani a jogosultak értesítésére vonatkozó szabályokat, amik eltérően alakulnak, ha az adásvétel tárgya lakás vagy pedig teremgarázst.
Vételár és Fizetési Konstrukciók
Foglalóra vonatkozó szabályok
A foglaló az adásvételi szerződés biztosítékaként szolgál, amelynek mértéke általában a vételár 10%-a. A foglaló különleges jogi természettel bír: ha a szerződés az azt adó fél hibájából hiúsul meg, elveszíti az összeget, ha pedig az azt kapó fél hibájából, kétszeresen köteles visszatéríteni. Fontos különbség az előleghez képest, hogy az előleg minden esetben visszajár a szerződés meghiúsulása esetén.
Banki hitel esetén alkalmazandó speciális feltételek
Banki finanszírozás esetén a szerződésnek tartalmaznia kell az adott bank által előírt speciális rendelkezéseket. A lakáscélú kölcsön összege jellemzően nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan forgalmi értékének 75-80 százalékát. A szerződésben rögzíteni kell a hitel folyósításának feltételeit és a tulajdonjog-bejegyzési engedély kiadásának szabályait. A banki ügyintézés időigényét a fizetési határidők meghatározásánál figyelembe kell venni, valamint az előzetes ügyintézést már a megvásárolni kívánt ingatlanra adott vételi ajánlat megtételét megelőzően meg kell kezdeni.
Birtokbaadás és Átadás-átvétel
Birtokbaadási jegyzőkönyv tartalma
A birtokbaadási jegyzőkönyv kitöltése és aláírása az ingatlan adásvételi folyamat utolsó lépése, amellyel kapcsolatban Irodánk szintén segítséget nyújt a feleknek. A jegyzőkönyv részletesen rögzíti az ingatlan átadáskori állapotát, beleértve az esetleges hibákat vagy hiányosságokat, fel kell tüntetni az összes közüzemi mérőóra állását, a birtokbaadás pontos időpontját és az átadott kulcsok, dokumentumok listáját. A lakásvásárlás során ez a dokumentum később bizonyítékként szolgálhat esetleges jogviták esetén, ezért különös gondossággal kell elkészíteni.
Közüzemi órák átírása
A közüzemi szolgáltatások átírása gyakran okoz félreértéseket az adásvétel során, amely a jogszabályok alapján mind az eladó mind a vevő közös kötelezettsége a birtokbaadást követő 15 napon belül. A gyakorlatban érdemes pontosan meghatározni a szerződésben, hogy melyik fél felelős az átírások kezdeményezéséért és milyen határidővel, amely célszerűségi okokból a vevő szokott lenni. A közműórák átírása során is a jegyzőkönyvben rögzített mérőállások lesznek irányadóak, amelyeket egyszerűen, egy felületen, online is el lehet már intézni.
Az ingatlan esetleges hibáinak, hiányosságainak részletes dokumentálása kritikus fontosságú a későbbi viták elkerülése érdekében. A birtokbaadási jegyzőkönyvben minden észlelt hibát, sérülést vagy működési rendellenességet fel kell tüntetni, lehetőleg fényképes dokumentációval kiegészítve. A felek megállapodhatnak a hibák kijavításának határidejében és módjában, amit szintén rögzíteni kell a jegyzőkönyvben.
Speciális Helyzetek Kezelése
Elővásárlási jog figyelmen kívül hagyása
Az elővásárlási jog mellőzése az ingatlan adásvételi szerződés egyik leggyakoribb hibája. Társasházi lakások esetén az alapító okirat, míg osztatlan közös tulajdon esetén a Polgári Törvénykönyv rendelkezései (Ptk. 5:81) alapján állhat fenn elővásárlási jog. Az eladónak kötelessége az elfogadott vételi ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosultakkal, és megfelelő határidőt biztosítani számukra a nyilatkozattételre.
Házastársi vagyonközösség kérdései
A házastársi vagyonközösség szabályai jelentősen befolyásolhatják a lakásvásárlás folyamatát. Házassági vagyonközösség esetén a házastárs akkor is tulajdonjogot szerez, ha az adásvételi szerződésben nem szerepel vevőként. A házastársi vagyonközösséghez tartozó ingatlan értékesítéséhez mindkét fél hozzájárulása szükséges, függetlenül attól, hogy ki szerepel tulajdonosként a tulajdoni lapon. A házassági vagyonjogi szerződések tartalmát szintén figyelembe kell venni az adásvétel során.
Kiskorú tulajdonos esetén követendő eljárás
Kiskorú tulajdonos esetén az ingatlan adásvételhez gyámhatósági jóváhagyás szükséges. A törvényes képviselőknek bizonyítaniuk kell, hogy az értékesítés a kiskorú érdekét szolgálja. A vételár felhasználására vonatkozóan szintén gyámhatósági előírásokat kell betartani. A gyámhatósági eljárás időigényét be kell kalkulálni az adásvételi folyamat ütemezésébe. A vevőnek fokozott figyelmet kell fordítania arra, hogy minden szükséges engedély rendelkezésre álljon.
Haszonélvezeti jog fennállása
A haszonélvezeti jog jelentősen befolyásolja az ingatlan értékesíthetőségét és értékét (bővebb információért olvassa el a haszonélvezetről szóló cikkünket). A haszonélvező hozzájárulása nélkül az ingatlan tulajdonjogának átruházása nem érinti a haszonélvezeti jogot, ami így továbbra is fennmarad. A vevőnek tisztában kell lennie azzal, hogy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása esetén a tulajdonjog megszerzése nem jelenti automatikusan a használat jogát. A haszonélvezeti jog megszüntetésének vagy megváltásának feltételeit az adásvételi szerződésben részletesen szabályozni kell.
Az ügyvéd nem egyszerűen az adásvételi szerződés megszövegezője, hanem az egész folyamat szakmai felügyelője. Felel a szerződés jogszerűségéért, a felek azonosításáért, az ingatlan-nyilvántartási adatok ellenőrzéséért. Az ügyvéd köteles felhívni a felek figyelmét a kockázatokra és biztosítani a jogügylet biztonságos lebonyolítását. Szakmai felelősségbiztosítása garantálja, hogy esetleges műhibából eredő károk megtérítésre kerüljenek.