Szerző: Ügyvédi Iroda
Számos esetben előfordul, hogy egy ingatlan tulajdonjoga tulajdonképpen minket illet, de valamilyen oknál fogva még nem került átjegyzésre a nevünkre a földhivatalban, pl. örökölt ingatlan esetén. Meggyorsítható-e a bürokratikus ügyintézés, lehet-e szerződni erre az úgynevezett „várományra”? Olvassa el cikkünket, tudjon meg többet!
Végre lezárult a hagyatéki tárgyalás, 
mégis adott esetben hónapokat kell várni, hogy a tulajdoni viszonyok rendeződjenek: a közjegyző megküldje a szükséges dokumentumokat az illetékes földhivatalnak és az át is jegyezze a tulajdonjogunkat az örökölt ingatlanra. Viszont épp lenne vevő, és az ár-értékarány is az mutatja, hogy most van itt a legmegfelelőbb pillanat megválni az örökölt ingatlantól. Mi a teendő?
Nem számít elhamarkodott lépésnek, ha ilyen helyzetben, – azért is, hogy a foglaló (a foglalóról itt írtunk bővebben) jogilag megfelelően rendezett keretek között átadásra kerülhessen és ezáltal az ügylet kellő biztosítást nyerjen -, a felek előszerződést kötnek egymással. Az előszerződésben a felek részletesen szabályozhatják mindazon lényeges kérdéseket, melyek a váromány esedékessé válásával, azaz a tulajdonszerzéssel a végleges adásvételi szerződés tartalmát adják. A dologi várományra kötött szerződés kockázati tényezője lényegesen alacsonyabb, mint más rendszeresen, v. divatszerűen kötött egyéb szerződéseké.
A „váromány” tulajdonképpen egy függő jogi helyzet, amely a jogszerzés reményét hordozza magával. Az örökölt ingatlan a legtipikusabb példa erre, de lehet más, pl. per kimenetelétől függő várományról is beszélni. A várományos tehát még nem tulajdonos, de nagy valószínűséggel, bizonyos idő elteltével vagy feltétel bekövetkeztével azzá fog válni.
A tulajdoni igény, vagy dologi jogi váromány (azaz egy örökölt ingatlan) adásvétele az új Ptk. szerint – a korábbi szabályozással ellentétben – immár megengedett, azaz nem semmis a tulajdoni igényre kötött adásvételi ügylet, az örökölt, de még a földhivatal által át nem jegyzett ingatlan eladható (Ptk. 6:107.§ – A szolgáltatás nem lehetetlen azért, mert a kötelezett a szerződés megkötésekor nem rendelkezik a szolgáltatás tárgyával.)
Így ha adott esetben már egy jogerős hagyatékátadó végzéssel rendelkezünk akár végleges adásvételi szerződés is köthető az örökölt ingatlanra, vagy az adott ingatlanban fennálló tulajdoni hányadra, mint várományra.
Természetesen, ha nincs ilyen bizonyító erejű dokumentumunk, illetve végrehajtási vagy peres eljárás van folyamatban a minket megillető várománnyal összefüggésben lényegesen óvatosabban célszerű eljárni. Ilyenkor jobb előszerződésben szabályozni mindazon teendőket – valamint magát a függő jogi helyzetet –, melyek a tényleges tulajdonszerzésig még hátravannak. Nem indokolatlan pl. a vonatkozó vételár előleget/foglalót is úgy ütemezni, hogy az arányban álljon a vevő ügyleti kockázatvállalásának mértékével.
A várományra (örökölt ingatlanra) kötött szerződés mindazonáltal távol áll az un. szerencseszerződésektől (mint pl. az életjáradéki szerződés), hiszen a tulajdonszerzés elmaradásának kockázata lényegesen alacsonyabb, mint annak kockázata, hogy az életjáradékként juttatott „befektetés” és tulajdon értéke a tulajdonszerzés pillanatában arányos marad. (A kockázatok csökkentésére tudjon meg többet az adásvételi ügyletek biztosítéki rendszeréről itt.)
Összességében elmondható tehát, hogy a bizonytalanság, a függő jogi helyzet ténye, ha az eset minden körülményét alaposan megvizsgáltuk, önmagában még nem lehet akadálya annak, hogy egy kínálkozó, jó üzleti lehetőséget megragadjunk. Adott esetben az árképzésre, vagy az alkura is bármely irányban pozitív befolyása lehet annak, hogy a szerződés tárgya jogi értelemben még váromány.
Ha bármilyen további kérdése merülne fel az örökölt ingatlannal, vagy egyéb dologi jogi várománnyal kapcsolatban forduljon szakértő csapatunkhoz bizalommal.
Vegye fel a kapcsolatot irodánkkal, kérje kollégáink segítségét!
Székhely: 1117 Budapest, Váli utca 4.
Mobil: +36 20 993-5371
Telefon: +36 1 786 2003
Hétköznap 9-18 között
E-mail: office@madarassy-legal.com
Kövessen minket a Facebookon is!